EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. CESSÃO DE DIREITO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INSCRITO NA MATRÍCULA. INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO SUPOSTAMENTE FIRMADO PELA COMPROMISSÁRIA-CEDENTE EM DATA POSTERIOR A SUA MORTE. INIDONEIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DA PROPRIEDADE. CARÊNCIA DO DIREITO ALEGADO. APELAÇÃO ACOHIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. A ação reivindicatória, para assegurar o direito de seqüela, é de natureza dominial e exige segura prova da propriedade, que se adquire pela inscrição do título no registro imobiliário (art. 1128 e art. 1.245/CC). 2. Compromisso de compra e venda, ainda que inscrito, não se confunde com contrato de compra e venda, não podendo sequer ser considerado como título translativo e muito menos como modo de aquisição da propriedade. 3. A cessão de compromisso de compra e venda supostamente firmada pelo compromissário comprador, em data posterior à sua morte, não gera nenhum direito em favor do cessionário, não podendo ser considerado como documento hábil a justificar pretensão reivindicatória, mesmo quando inscrito no registro imobiliário. 4. É carecedor de pretensão reivindicatória quem não comprova a propriedade do imóvel.5. Apelação a que se dá provimento.
I – Relatório
Insurgem-se as apelantes, requeridas, contra sentença proferida em ação reivindicatória (autos nº 498/2003), que lhes move o apelado perante o juízo da Vara Cível e anexos do Foro Regional de Colombo da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que julgou procedente o pedido deduzido na inicial, determinando a imissão do apelado-autor na posse do lote de terreno nº 11, da quadra 19ª, da planta Jardim das Graças, localizado no Município de Colombo, objeto do Registro nº 03, na Matrícula nº 2.724 (fls. 151-156).
Sustentam restar equivocada esta decisão, porque teriam demonstrado através das provas produzidas nos autos a ocupação do imóvel em discussão muito antes do apelado ter feito a transação imobiliária que refere na inicial, a qual, encontrar-se-ia eivada de nulidades, já que celebrada com quem não era dono do imóvel.
Apontam como legítima proprietária do imóvel, a pessoa de ALZIRIA NIEZER, que falecera em 18 de setembro de 2002, de modo que seria falso, então, o compromisso de compra e venda "firmado" em 14 de maio de 2003, entre a falecida e o cedente, DANIEL SILVA DE ABREU, restando evidente, assim, a sequência de falsificações na documentação apresentada pelo apelado.
Alegam que diversamente do que fora relatado na inicial, o apelado teria presenciado o descarregamento do material de construção que trouxeram ao terreno, sem fazer qualquer oposição no sentido de impedir sua posse ou mesmo a edificação da casa que iriam construir. Além do mais, informam que o apelado também estaria utilizando o imóvel em discussão, já que também teria construído uma residência neste mesmo lote, todavia, ele não faria jus à prestação jurisdicional pleiteada, pois afirmam que teriam tomado posse do imóvel muito antes dele.
Referem, ainda, que a decisão atacada não teria levado em consideração o fato de o apelado ter comprado o imóvel de quem não era seu dono, já que o alienante - DANIEL SILVA DE ABREU - teria se utilizado de documentos falsificados para vender o lote ao apelado, o que entendem como inaceitável, pelo que concluem, então, que o apelado não teria agido de boa-fé quando adquiriu este imóvel, posto que teria contrariado a regra disposta nos arts. 390 e 391 do Código de Processo Civil.
Por fim, pedem o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, para que seja reformada a sentença atacada, a fim de que seja julgado improcedente o pedido deduzido na inicial, com demais cominações de estilo (fls. 158-162).
Com as razões de apelação apresentaram cópias dos próprios autos, desde a autuação atá a sentença (fls. 163-314).
Recebido o recurso em seu duplo efeito (fls. 315), o apelado apresentou contra-razões, onde refutou os argumentos da apelante e pugnou pela manutenção da sentença (fls. 319-322).
Eis, em síntese o relatório.
II - Voto – Fundamentos
Trata-se de apelação interposta em face de sentença - proferida pela MM Juíza de Direito, LETÍCIA ZÉTOLA PORTES, do Foro Regional de Colombo da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba -, que julgou procedente o pedido deduzido na inicial reivindicatória, e determinou a imissão do autor, ora apelado, na posse do imóvel em discussão.
Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade - tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo -, e intrínsecos - legitimidade, interesse e cabimento -, merece, então, ser conhecido o presente recurso de apelação.
Ao que se extrai dos autos, o apelado ajuizou a presente ação reivindicatória com o intuito de ver reconhecido seu direito de propriedade e posse sobre o imóvel que teria "adquirido" através de um instrumento de cessão de direito de compromisso de compra e venda firmado em 02 de junho de 2003 com DANIEL SILVA DE ABREU. Não sendo aceitos os argumentos trazidos pela defesa, o pedido fora, por conseqüência, acolhido pelo juízo de primeiro grau, determinando a imissão do apelado na posse do imóvel.
Sustentam, todavia, as apelantes requeridos, em suas razões recursais, que o apelado teria adquirido este imóvel de quem não era seu proprietário, posto que DANIEL SILVA DE ABREU teria, em verdade, falsificado a assinatura da legítima proprietária do imóvel - ARZIRIA NIEZER - na cessão de direito com ela supostamente celebrada, razão pela qual apontam que os documentos juntados pelo apelado para demonstrar seu direito de propriedade estariam eivados de nulidade, de modo que não faria jus, então, à tutela jurisdicional pleiteada, pois, de maneira alguma seria o legítimo proprietário do imóvel em discussão. Além do mais, referem que teriam tomado posse do bem muito antes do apelado, fato este que teria sido devidamente comprovado pela prova testemunhal.
É evidente, então, que a controvérsia instala-se no que diz respeito ao direito de propriedade do apelado.
Primeiramente cumpre salientar que a ação reivindicatória tem caráter essencialmente dominial e por este motivo só pode ser ajuizada pelo legítimo proprietário, e como bem lembrado pelo civilista CARLOS ROBERTO GONÇALVES que: "... Nessa ação o autor deve provar o seu domínio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com o respectivo registro, e descrevendo o imóvel com suas confrontações, bem como demonstrar que a coisa reinvindicada se encontra na posse do réu"1.
Conclui-se, portanto, que o principal pressuposto para a admissibilidade da ação reivindicatória é a titularidade do domínio, e como é cediço, no direito brasileiro, o contrato, por si só, menos ainda mero compromisso (pré-contrato), não basta para a transferência do domínio. A propriedade transmite-se pela tradição no que diz respeito aos bens móveis e pela transcrição do título aquisitivo para os imóveis, tendo nosso ordenamento jurídico, seguido o alemão neste aspecto, sem, contudo, ser-lhe totalmente fiel, como bem lembra SILVIO DE SALVO VENOSA em sua obra de Direito Civil, no volume que trata dos DIREITOS REAIS2.
Leciona CARLOS ROBERTO GONÇALVES que "... O registro é, efetivamente, indispensável para a constituição do direito real entre vivos, bem como para sua transmissão... No momento do registro opera-se a afetação da coisa pelo direito, nascendo o ônus que se liga à coisa, que a ela adere e a segue, qualquer que sejam as vicissitudes que sofra a titularidade dominial..."3.
A propósito, o art. 1.245 do novo Código Civil é claro ao estabelecer que "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
Portanto, segundo nosso ordenamento civil, o contrato (que não se confunde com compromisso, que nada mais é que pré-contrato), estabelece apenas obrigações de ordem pessoal, ou de direito pessoal, posto que é apenas o título de aquisição da propriedade, que não se confunde com modo de aquisição da propriedade. Apenas o registro, que se dá com a inscrição no contrato no cartório imobiliário é que confere direitos reais, outorgando ao titular todos os direitos de uso, gozo, fruição e de seqüela, nos termos do art. 1.228, do Código Civil. Ou seja, apenas a inscrição do título aquisitivo da propriedade é confere ao titular o direito de reivindicar a coisa , decorrente mesmo do direito de seqüela, que é inerente à propriedade, como reconhece este TRIBUNAL DE JUSTIÇA, a exemplo dos seguintes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL. DEMANDA DE COBRANÇA DE PARCELAS IMPAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR, COM A DEVIDA EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, OPERADA EM PRIMEIRO GRAU. MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA COMBATIDA QUE SE IMPÕE. DEMANDANTE QUE CELEBROU COM OS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL CONTRATO DE TRANSFERÊNCIA DA POSSE E DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. CONSTITUIÇÃO DE MERO DIREITO PESSOAL, QUE NÃO PODE SER OPOSTO EM FACE DE TERCEIROS. ALIENANTES QUE CONTINUAM SENDO CONSIDERADOS DONOS DO BEM PARA TODOS OS EFEITOS. REGRA DO ARTIGO 1.245, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO. O contrato de transferência de propriedade não devidamente inscrita no registro imobiliário se constitui em direito meramente pessoal, não podendo ser invocada em face de terceiros, porquanto, nos termos do artigo 1.245, § 1º, do Código Civil, "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". (TJPR - 7ª C.Cível - AC 0458702-4 - Ponta Grossa - Rel.: Des. José Mauricio Pinto de Almeida - Unanime - J. 01.04.2008) in: www.tj.pr.gov.br acesso em 15 de dezembro de 2008.
(...)ILEGITIMIDADE ATIVA. PROPRIEDADE DO IMÓVEL QUE NÃO SE VISLUMBRA EM UM PRIMEIRO MOMENTO. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO TRANSLATIVO PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO, QUE É O DOCUMENTO HÁBIL PARA DEMONSTRAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE, POR SI SÓ, NÃO É DOCUMENTO HÁBIL A COMPROVAR A POSSE COMO FATO. QUESTÃO QUE NÃO PODE SER DIRIMIDA EM SEDE DA OPOSIÇÃO. SENTENÇA IRRETOCÁVEL NESTE ASPECTO. Não cabe, no âmbito da oposição, perquirir questões como a da propriedade do imóvel; tal questão deve ser objeto de análise em ação própria. APELO DESPROVIDO. (TJPR - 4ª C.Cível - AC 0389025-3 - Matinhos - Rel.: Des. Marcos de Luca Fanchin - Unanime - J. 19.02.2008) in: www.tj.pr.gov.br acesso em 15 de dezembro de 2008.
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA IMPROCEDENTE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DEVIDAMENTE REGISTRADA - ALIENAÇÃO ANTERIOR, POR MEIO DE PROCURADOR, NÃO AVERBADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS - FALTA DO REGISTRO QUE NÃO GERA DIREITO REAL COM OPONIBILIDADE A TERCEIROS DE BOA-FÉ - IMPOSSIBILIDADE DE ANULAR A ESCRITURA, BEM COMO O REGISTRO DA SEGUNDA ALIENAÇÃO - ATO PRATICADO DE ACORDO COM AS FORMALIDADES LEGAIS ATINENTES À ESPÉCIE - SENTENÇA CONFIRMADA - RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. Somente o registro confere propriedade, não bastando a escritura; tanto assim que se o proprietário do imóvel alienar duas vezes o mesmo imóvel a pessoas diferentes, adquirir-lhe-á a propriedade o primeiro que a registrar, ainda que o seu título translativo seja de data posterior, o que ocorreu in casu. (TJPR - 6ª C.Cível - AC 0383106-9 - Foro Regional de Pinhais da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Salvatore Antonio Astuti - Unanime - J. 04.09.2007) in: www.tj.pr.gov.br acesso em 15 de dezembro de 2008.
De rigor, o imóvel reivindicando consta inscrito no Registro Imobiliário em nome de LUIZ RENATO KRAUSE e s/m. ANA ZULMIRA CANET KRAUZE e ORLANDO HAUER E S/M. ELIANE MARIA MOREIRA HAUER, conforme se observa da certidão da Matrícula nº 2.724, do Registro Imobiliário de Colombo (fls. 21). Na mesma matricula consta, através da Averbação nº 01, que dito imóvel foi compromissado à venda à ARZIRIA NIEZER - Av.1/2.724 (fls. 21).
Não obstante constasse averbação de que o imóvel constava como compromissado à ARZIRIA (AV-1), procedeu-se, indevidamente, ao Registro de Transferência, sob nº 2 (Protocolo 91.976, de 01/05/2003, constando que Conforme Cessão de Direito de Compromisso de Compra e Venda datado de 14 de maio de 2003, a "proprietária": ARZIRIA NIEZER, ... transfere o imóvel objeto desta matrícula à DANIEL SILVA DE ABREU, ... (fls. 21), enquanto pelo R-3 (Protocolo nº 52.392, de 22/07/2003), constou outro registro de transferência, indicando que Conforme Cessão de Compromisso de Compra e Venda, com data de 06/03/2003, DANIEL SILVA DE ABREU, ... transfere o imóvel ... à FÁBIO UBIRAJARA DE CAMPOS LANTMANN (o autor) (fls. 21v.).
É com base nesse registro que o apelado, autor, embasa seu suposto direito de propriedade sobre o imóvel em discussão, o que se mostra inadmissível.
Veja-se que ARZIRIA nunca foi proprietária desse imóvel, mas apenas compromitente compradora. Da mesma forma o suposto cessionário DANIEL. Consequentemente, o autor, mesmo figurando como cessionário nunca se tornou proprietário desse imóvel. A propriedade é, e continua sendo até prova em contrário, daquelas pessoas que constam na abertura da matricula, e não dos supostos promitentes comprodores e ou cessionários.
O documento de cessão de compromisso, apresentado pelo autor (fls. 11), não pode nem mesmo ser considerado como título translativo de propriedade, muito menos modo de aquisição. Primeiramente porque não passa de uma mera cessão de direito de compromisso de compra e venda, cujo instrumento sequer especifica o preço ajustado entre as partes, de modo que não obstante tenha sido registrado na matrícula do imóvel (fls. 21v), teria apenas o condão de conferir um direito pessoal, e, de maneira alguma, a efetiva aquisição da propriedade do bem imóvel.
Ora, como dito, é cediço em nosso direito, que o instrumento público ou particular de compra e venda caracteriza-se como título de aquisição da propriedade imóvel, podendo, em alguns casos, a promessa de compra e venda devidamente quitada e formalizada por instrumento público, com os demais requisitos da compra e venda, desde que regularmente inscrita no registro imobiliário, gerar direito real de aquisição, que mesmo assim, não se confunde com o direito de propriedade que é coisa diversa.
No sentido aqui exposto vem reconhecendo a jurisprudência de nossos Tribunais, não havendo precedentes, contudo, no que diz respeito à cessão de direito do compromisso de compra e venda.
Em caso semelhante, este Tribunal de Justiça já decidiu neste sentido, veja-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE INDEFERIU O PLEITO DE CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL INDICADO À PENHORA. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO EXECUTADO. IRRESIGNAÇÃO FORMALIZADA. ARGÜIÇÃO DE QUE O CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SE PRESTARIA A TAL FIM. IMPERTINÊNCIA. SÓ SE CONSIDERA TRANSFERIDA A PROPRIEDADE COM O REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. O DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR, QUE TAMBÉM PODE SER OBJETO DE PENHORA, TAMBÉM DEPENDE DO REGISTRO DO INSTRUMENTO. EXEGESE DO ART. 1417 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 8ª C.Cível - AI 0402375-8 - Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Guimarães da Costa - Unanime - J. 05.07.2007) in: www.tj.pr.gov.br acesso em 15 de dezembro de 2008.
Logo, para que se opere a aquisição com a transferência da propriedade do imóvel em questão, seria necessária existência de contrato de compra e venda¸ que não se confunde com o mero compromisso, e, ainda que o contrato, com todos os requisitos extrínsecos e intrínsecos, fosse devidamente levado a registro em nome do apelante, o que não ocorreu na espécie, posto que o documento juntado aos autos para demonstrar o direito à propriedade do imóvel é inidôneo para tanto, como, a propósito, reconhece a jurisprudência:
(...) Só se considera transferida a propriedade dos bens imóveis, no caso de COMPRA E VENDA, quando do registro do título translativo no cartório imobiliário. -A inscrição da PROMESSA de COMPRA E VENDA no cartório imobiliário não tem a força de transferir o domínio de um bem imóvel, fazendo surgir apenas um direito real sobre o mesmo. (TAMG. Agravo de Instrumento n.º 431.061-4, Rel. Juíza Albergaria Costa. DJ 04.02.04). in: www.tj.mg.gov.br acesso em 15 de dezembro de 2008.
E, embora até possa existir quem entenda que o instrumento de compromisso de compra e venda, mesmo quando seguido por cessão, além de um direito pessoal, possa conferir direito real, este direito real que daí decorreria, que é de mera aquisição, não se confunde mesmo com o direito de propriedade, caracterizando-se, quando muito, como título translativo da propriedade, mas não atribuindo só por isso a propriedade propriamente dita.
Mesmo assim, não se pode adotar este entendimento (no sentido de que o compromisso em questão poderia constituir direito real de aquisição). E isto em razão da ocorrência de uma agravante facilmente perceptível e até mesmo reconhecida pelo apelado e pela sentença recorrida.
Como bem apontado pelas apelantes tanto na contestação como em suas razões recursais, a cessão do direito de compromisso de compra e venda supostamente outorgada à DANIEL SILVA DE ABREU, não pode ser considerado válido, na medida em que, em 14 de maio de 2003, a suposta cedente - ARZIRIA NIEZER - (fls. 09), já era falecida, uma vez que seu óbito ocorreu em 18 de setembro de 2002, como atesta a cópia da certidão de óbito juntada aos autos (fls. 59), de maneira que é impossível que instrumento de cessão de direito em favor de DANIEL tenha sido por ela assinado em 14 de maio de 2003, por quem, à essa altura já era morto. A nulidade do documento é inconteste.
Portanto, não tendo DANIEL SILVA DE ABREU adquirido qualquer direito sobre o imóvel em questão, muito menos o direito de propriedade, conseqüentemente não teria o apelado também qualquer direito sobre este imóvel, muito menos direito de propriedade.
Mesmo que se pudesse concordam com a decisão recorrida, no sentido de que o apelado teria de boa-fé quando "adquiriu" o imóvel de DANIEL, por supostamente desconhecer a impossibilidade material da assinatura da cedente, não há como negar que não poderia o autor ignorar, pelo que consta da matrícula, que esta pessoa não era proprietária do imóvel, posto que mera cessionária da compromitente compradora, de tal sorte que este fato nem de longe pode ser considerado como suficiente para fundamentar a procedência da pretensão petitória deduzida na inicial, uma vez que não demonstrou se tratar de efetivo proprietário da coisa reivindicanda.
E não sendo proprétário, é carecedor da pretensão deduzida na espécie, dada a natureza dominial da ação posta.
Merece, portanto, ser reformada a sentença recorrida, reconhecendo-se a carência da pretensão deduzida na inicial reivindicatória.
ANTE AO EXPOSTO, dou provimento à apelação interposta, reformando a sentença proferida e, assim, reconhecendo ser o autor carecedor da pretensão deduzida, invertendo os ônus da sucumbência, nos termos ali fixados.
III – Decisão
Acordam os Desembargadores e Juízes Substitutos em Segundo Grau integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento à apelação, na forma do voto do Relator convocado.
O julgamento foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador FERNANDO VIDAL DE OLIVEIRA (REVISOR), que dele participou juntamente com o Excelentíssimo Senhor Desembargador PAULO ROBERTO HAPNER, acompanhando o voto do relator.
Curitiba, 28 de janeiro de 2009.
Juiz Francisco Jorge
Relator – Convocado
FCJ/md
1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 211.
2 SALVO VENOSA, Sílvio de. Direito Civil - Direitos Reais. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2003, p. 169.
3 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 205-206.
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Conforme a NBR 6023:2000 da Associacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto cientifico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: BRASIL, TJPR - Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. TJPR - Processo Civil. Da propriedade. Ação reivindicatória. Prova da propriedade. Cessão de direito de compromisso de compra e venda inscrito na matrícula. Instrumento de transação supostamente firmado pela compromissária-cedente em data posterior Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 02 jun 2011, 06:15. Disponivel em: https://conteudojuridico.com.br/consulta/Jurisprudências /24475/tjpr-processo-civil-da-propriedade-acao-reivindicatoria-prova-da-propriedade-cessao-de-direito-de-compromisso-de-compra-e-venda-inscrito-na-matricula-instrumento-de-transacao-supostamente-firmado-pela-compromissaria-cedente-em-data-posterior. Acesso em: 08 maio 2024.
Por: TJSP - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Por: TRF3 - Tribunal Regional Federal da Terceira Região
Por: TJSC - Tribunal de Justiça de Santa Catarina Brasil
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